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Problemlage
Immobilienvermögen stellt die Gestaltung der Nachfolge vor Probleme. Die gegenständliche Verteilung auf die Nachfolgegeneration ist oft schwierig, wenn unterschiedliche Objekte zum Immobilienvermögen zählen. Ertragslage, Wert, baulicher Zustand und viele andere Parameter lassen es nicht zu, einfache Verteilungen vorzunehmen. Ein Lösung über das Erbrecht mit einer Teilungsanordnung führt aus den gleichen Gründen nicht zum Ziel. Daneben stellen sich auch Fragen des Steuerrechts, sei es die Einkommensteuer sei es die Erbschaftsteuer. Bei Abkömmlingen und Ehegatten tritt die Grunderwerbsteuer angesichts der persönlichen Befreiungstatbestände in den Hintergrund.
Sinnvollerweise wird bereits zu Lebzeiten des Erblassers eine Familiengesellschaft gegründet, in der alle Immobilien gesammelt verwaltet werden. Auch ist die Übertragung zu Lebzeiten einfacher zu gestalten, da keine Grundstücke übertragen werden müssen, sondern Gesellschaftsanteile. Das erleichtert die Ausnutzung der Freibeträge nach dem ErbStG.
Bei der Übertragung von Immobilien muss mit den Aspekten schlechte Teilbarkeit und Illiquidität umgegangen werden. Erst wenn es gelingt, Immobilien faktisch teilbar zu machen, kann in gezielte Nachfolgegestaltungen eingestiegen und die Steuerbelastungen vermindert werden. Diese Teilbarkeit kann durch den Einsatz von Immobiliengesellschaften erreicht werden, da Übertragungen auf die Anteilsebene verlagert und so Gestaltungen zugänglich gemacht werden. Freilich gibt es viele weitere Gründe, die für den Einsatz von Immobiliengesellschaften sprechen. Diese bieten die Möglichkeit, durch die gesamthänderische Bindung Verwaltung und Erträge vom Vermögen zu trennen. Die Verwaltung der Immobilien und die Zuordnung der Erträge kann damit im Rahmen von Gesellschaftsverträgen unabhängig vom Vermögen organisiert werden.
Lösungsmöglichkeit
Für die Nachfolgegestaltung mit Immobilien kommen vor allem die vermögensverwaltende GbR oder die KG in Frage. Gewerblich geprägte Gesellschaften sind lediglich in Sonderkonstellationen, zB als Wohnungsunternehmen, vorteilhaft. Kapitalgesellschaften, insbesondere die GmbH, scheiden aufgrund der Grunderwerbsteuerbelastung beim Einstieg in die Gesellschaft für die Nachfolgegestaltung idR aus. Die gezielte Nachfolgeplanung mittels Familiengesellschaften kann durch die mehrfache Ausnutzung von Freibeträgen und niedrigen Progressionsstufen oder Nießbrauchsgestaltungen zu erheblichen Minderungen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer führen. Das ist bei Immobilien deshalb so bedeutsam, da für Immobilien nur begrenzt Steuerbefreiungen zur Verfügung stehen und aufgrund hoher Immobilienwerte schnell hohe Steuerbelastungen zustande kommen.
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