Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten Schritte im gesamten Bauprozess. Mit ihr entscheidet sich, ob ein Bauvorhaben rechtlich als abgeschlossen gilt – mit erheblichen Folgen für Zahlungsansprüche, Gewährleistung und Haftung.

Sowohl private Bauherren als auch Bauunternehmer sollten daher genau wissen, was bei der Bauabnahme zu beachten ist und welche Risiken bestehen, wenn Fehler gemacht werden. Als Kanzlei für Baurecht in Mönchengladbach und Erkelenz beraten wir regelmäßig zu Streitigkeiten rund um fehlerhafte oder vorschnelle Abnahmen.

Was ist eine Bauabnahme?

Die Bauabnahme bedeutet, dass der Auftraggeber (z. B. der Bauherr) das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgemäß akzeptiert. Sie ist im Werkvertragsrecht (§ 640 BGB) geregelt und stellt einen rechtlichen Wendepunkt dar.

Die Abnahme kann erfolgen:

- förmlich, z. B. mit Abnahmeprotokoll
- konkludent, etwa durch Nutzung des Gebäudes
- oder unter Umständen auch fiktiv, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind

⚠️ Wichtig: Auch ohne ausdrückliche Erklärung kann rechtlich bereits eine Abnahme vorliegen.

Warum ist die Bauabnahme so wichtig?

Mit der Bauabnahme treten mehrere entscheidende Rechtsfolgen ein:

✔ Fälligkeit der Vergütung

Für Bauunternehmer wird der Werklohn in der Regel erst mit der Abnahme fällig.

✔ Beginn der Gewährleistungsfrist

Die Frist für Mängelansprüche startet ab dem Zeitpunkt der Abnahme.

✔ Beweislastumkehr

Nach der Abnahme muss der Auftraggeber beweisen, dass ein Mangel vorliegt – vorher liegt diese Pflicht beim Auftragnehmer.

✔ Gefahrübergang

Das Risiko für Schäden am Bauwerk geht auf den Bauherrn über.

Gerade wegen dieser Folgen sollte die Bauabnahme niemals unvorbereitet erfolgen.

Bauabnahme trotz Mängeln

Nicht jeder Mangel berechtigt zur Abnahmeverweigerung.
- wesentliche Mängel → Abnahme kann verweigert werden
- unwesentliche Mängel → Abnahme ist grundsätzlich möglich

Bei bekannten bzw. erkennbaren Mängeln sollte eine Abnahme unter Vorbehalt erfolgen, bei der:
- Mängel im Abnahmeprotokoll festgehalten werden
- Fristen zur Nachbesserung vereinbart werden

Entscheidend ist, dass bekannte Mängel ausdrücklich dokumentiert und vorbehalten werden.

Typische Fehler bei der Bauabnahme

In unserer baurechtlichen Praxis sehen wir immer wieder dieselben Probleme:
- Abnahme ohne gründliche Prüfung
- fehlendes oder unvollständiges Abnahmeprotokoll
- stillschweigende Abnahme durch Einzug oder Nutzung
- keine klare Regelung zu Mängelbeseitigung
- Abnahme trotz erheblicher Baumängel

Diese Fehler führen häufig zu langwierigen Streitigkeiten und finanziellen Nachteilen.

Bauabnahme rechtssicher gestalten

Die Bauabnahme ist kein bloßer Formalakt, sondern ein entscheidender rechtlicher Schritt. Sowohl Bauherren als auch Bauunternehmen sollten diesen Zeitpunkt sorgfältig vorbereiten und dokumentieren.

Lassen Sie die Bauabnahme im Zweifel rechtlich begleiten – insbesondere bei größeren Bauvorhaben oder erkennbaren Mängeln. Eine frühzeitige Beratung im Baurecht kann spätere Prozesse und erhebliche Kosten vermeiden.

Autor: André Hüpsel, Rechtsanwalt für Baurecht in Mönchengladbach, Erkelenz und Moers