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Ein Neubau ist für viele Menschen eine der größten Investitionen ihres Lebens. Umso ärgerlicher ist es, wenn nach und nach Mängel auftreten: Risse in Wänden, Feuchtigkeit, undichte Fenster, Probleme mit der Haustechnik oder eine Ausführung, die nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.
Doch wann liegt tatsächlich ein Baumangel vor? Und was können Bauherren tun, wenn das neue Haus nicht so ausgeführt wurde, wie es sein sollte?
Wann liegt ein Baumangel vor?
Ein Baumangel liegt vereinfacht gesagt vor, wenn die Bauleistung nicht die Beschaffenheit aufweist, die der Bauherr erwarten und nach dem Vertrag voraussetzen durfte.
Maßgeblich ist dabei zunächst, was zwischen Bauherrn und Bauunternehmen vereinbart wurde. Entscheidend können beispielsweise die Baubeschreibung, Pläne, Leistungsverzeichnisse oder konkrete Absprachen sein.
Aber auch wenn eine bestimmte Ausführung im Vertrag nicht ausdrücklich beschrieben ist, bedeutet das nicht automatisch, dass der Unternehmer sie beliebig wählen darf. Eine wichtige Rolle spielen insbesondere die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Eine Bauleistung muss grundsätzlich so ausgeführt werden, dass sie diesen technischen Anforderungen entspricht, soweit nicht etwas anderes vereinbart wurde.
Typische Beispiele für mögliche Baumängel sind:
Ob tatsächlich ein Baumangel vorliegt, lässt sich allerdings gerade bei technischen Fragen häufig nicht allein anhand des äußeren Erscheinungsbildes beurteilen. Entscheidend können die Ursache des Problems, die vertraglichen Vereinbarungen und die einschlägigen technischen Anforderungen sein.
Baumangel entdeckt – was sollten Bauherren jetzt tun?
Wer einen Mangel feststellt, sollte zunächst Beweise sichern.
Fotografieren und dokumentieren Sie den Mangel möglichst genau. Bewahren Sie außerdem den Bauvertrag, die Baubeschreibung, Pläne und den Schriftverkehr mit dem Bauunternehmen auf.
Anschließend sollte der Unternehmer über den Mangel informiert und grundsätzlich zur Beseitigung aufgefordert werden.
Bei größeren oder streitigen Mängeln kann es sinnvoll sein, einen Sachverständigen einzuschalten. Dieser kann beispielsweise untersuchen, ob tatsächlich ein technischer Mangel vorliegt und welche Ursache dafür verantwortlich ist.
Nicht vorschnell selbst reparieren lassen
Ein häufiger Fehler besteht darin, unmittelbar einen anderen Handwerker mit der Reparatur zu beauftragen.
Das kann später zu erheblichen Problemen führen: Wenn der ursprüngliche Zustand verändert wurde, kann es beispielsweise schwieriger sein, nachzuweisen, wie der Mangel ursprünglich aussah, wodurch er verursacht wurde und welche Arbeiten zu seiner Beseitigung erforderlich waren bzw. durchgeführt wurden.
Bevor größere Arbeiten beauftragt werden, sollte deshalb geklärt werden, welche Schritte sinnvoll sind.
Welche Rechte haben Bauherren bei Baumängeln?
Stellt sich heraus, dass ein Bauwerk mangelhaft ist, können Bauherren grundsätzlich verlangen, dass der Unternehmer den Mangel beseitigt.
In vielen Fällen ist die Nacherfüllung, also die fachgerechte Mangelbeseitigung durch das Bauunternehmen, der erste Schritt.
Bleibt die Mangelbeseitigung aus oder scheitert sie, können je nach Situation weitere Rechte in Betracht kommen. Dazu gehören insbesondere:
Welcher Weg im konkreten Fall sinnvoll ist, hängt insbesondere von der Art des Mangels, dem Bauvertrag und dem Verhalten des Bauunternehmens ab.
Die Bauabnahme ist besonders wichtig
Eine besondere Bedeutung hat die Bauabnahme.
Mit der Abnahme treten wichtige rechtliche Folgen ein. Unter anderem kann sich die Beweislast hinsichtlich später festgestellter Mängel verändern. Auch können bekannte Mängel nur unter bestimmten Voraussetzungen nach der Abnahme weiterhin geltend gemacht werden.
Bauherren sollten deshalb bei der Abnahme besonders sorgfältig vorgehen und vorhandene Mängel vollständig dokumentieren.
Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag:
Bauabnahme im Baurecht – Was Bauherren beachten sollten
Muss die Rechnung trotz Baumängeln bezahlt werden?
Auch die Schlussrechnung kann bei einem mangelhaften Bauwerk zum Streitpunkt werden.
Bauherren sollten eine Rechnung nicht einfach vollständig zurückhalten, nur weil irgendwo ein Mangel besteht. Andererseits kann es unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein, einen angemessenen Teil der Vergütung zurückzubehalten.
Entscheidend sind dabei insbesondere die Art und der Umfang des Mangels sowie die voraussichtlichen Kosten seiner Beseitigung.
Bei größeren Beträgen sollte daher vor einer Kürzung oder Zurückhaltung der Rechnung geprüft werden, welche Rechte tatsächlich bestehen.
Wie lange können Baumängel geltend gemacht werden?
Für Mängel an Bauwerken gilt grundsätzlich eine fünfjährige Verjährungsfrist. Die Frist beginnt regelmäßig mit der Abnahme.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Bauherren mit der Geltendmachung eines Mangels warten sollten.
Je früher ein Mangel dokumentiert und fachlich sowie rechtlich eingeordnet wird, desto besser lässt sich häufig klären, wer für die Beseitigung verantwortlich ist und welche Ansprüche bestehen.
Fazit
Baumängel sollten Bauherren nicht einfach hinnehmen. Entscheidend ist zunächst, ob die Bauleistung den vertraglichen Vereinbarungen und den geschuldeten technischen Anforderungen entspricht.
Wer einen Mangel feststellt, sollte ihn möglichst früh dokumentieren, das Bauunternehmen zur Beseitigung auffordern und keine voreiligen Reparaturen durch Dritte durchführen lassen.
Sie haben einen Baumangel festgestellt oder gibt es Streit mit Ihrem Bauunternehmen?
Wir beraten Bauherren und Unternehmen bei Fragen rund um Baumängel, Bauverträge und die Bauabnahme und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.
Autor: André Hüpsel, Rechtsanwalt für Baurecht in Mönchengladbach, Erkelenz und Moers
